Кодекс Етики(NAR) - Відповідальність перед іншими РІЕЛТОРАМИ ®

Обязанности перед другими REALTORS®

Статья 15

REALTORS® не должны умышленно или по неосторожности выдвигать ложных или вводящих в заблуждение обвинений в адрес конкурентов, их компаний или деловой практики. (Дополнено 1/12.)

  • Стандарт профессиональной практики 15-1

REALTORS® не должны умышленно или по неосторожности подавать ложных или необоснованных жалоб на нарушение стандартов этики. (Принято 1/00.)

  • Стандарт профессиональной практики 15-2

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение обвинений в адрес конкурентов, их компаний или деловой практики включает обязательство воздерживаться от умышленной или неосторожной публикации, повтора, распространения и дубликации ложных или вводящих в заблуждение заявлений, сделанных другими. Это обязательство распространяется на ситуации, когда ложные или вводящие в заблуждение заявления повторяются устно, письменно, с использованием цифровых технологий (например, в интернете) или других средств. (Принято 1/07, дополнено 1/12.)

  • Стандарт профессиональной практики 15-3

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение обвинений в адрес конкурентов, их компаний или деловой практики включает обязательство публиковать опровержения и удалять заявления, сделанные другими на электронных платформах, контролируемых REALTOR®, как только REALTOR® узнает о том, что такое заявление является ложным или вводит в заблуждение. (Принято 1/10, дополнено 1/12.)

Статья 16

REALTORS® не должны заниматься деятельностью или предпринимать каких-либо действий, не совместимых с эксклюзивным представительством или c эксклюзивными брокерскими соглашениями, существующими между другими REALTORS® и их клиентами. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-1

Статья 16 не запрещает агрессивной или новаторской деловой практики, если она во всех прочих отношениях не противоречит стандартам этики, и не запрещает разногласий с другими REALTORS® по поводу комиссионных, гонораров, компенсации и других форм вознаграждения или расходов. (Принято 1/93, дополнено 1/95.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-2

Статья 16 не запрещает REALTORS® направлять в адрес потенциальных клиентов заявления общего характера, в которых описываются их услуги и условия их предоставления, даже если некоторые из возможных получателей таких заявлений уже подписали соглашение о посредничестве или о других эксклюзивных отношениях с другим REALTOR®. С точки зрения настоящего стандарта, заявлениями общего характера считаются телефонные кампании, массовая почтовая рассылка или иная доставка корреспонденции всем потенциальным клиентам, проживающим в определенном географическом районе, занимающимся определенным видом профессиональной деятельности, состоящим в определенных клубах или организациях или входящим в другие классификационные категории или группы. (Дополнено 1/04.)

По смыслу статьи 16 неэтичными являются два основных метода привлечения клиентов:

Первое, телефонные или личные переговоры с владельцами, на объектах недвижимости которых уже установлены вывески о продаже или объекты недвижимости которых уже внесены в базы данных недвижимости или иные информационные источники как объекты эксклюзивных договоров с другими REALTORS®; и

Второе, письма или другие формы письменных обращений к потенциальным клиентам, чьи объекты недвижимости выставлены на продажу в рамках эксклюзивных контрактов с другими REALTORS®, если такая рассылка не является частью массовой кампании, а рассчитана на владельцев, объекты недвижимости которых имеют вывеску «продается» или «сдается», или сведения о которых были получены из баз данных объектов, уже выставленных на продажу, или из других информационных источников, информация о которых в соответствии со статьей 3 и правилами Множественного листингового сервиса (Multiple Listing Service, MLS) должна предоставляться другим REALTORS® в рамках предложений о субагенстве или сотрудничестве. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-3

Статья 16 не запрещает REALTORS® обращаться к клиентам другого брокера с предложением о предоставлении услуг в отношении недвижимости или с предложением о подписании контракта на предоставление услуг в отношении недвижимости, если предполагаемые услуги не связаны с услугами, уже предоставляемыми существующим брокером (например, услуги по управлению объектом недвижимости в отличии от брокерских услуг), или если предполагаемые услуги аналогичны уже предлагаемым, но будут предоставляться в отношении иного объекта недвижимости, на который не распространяются условия эксклюзивного договора с другими брокерами. Тем не менее, информацию, полученную из базы данных MLS или из любого другого предложения сотрудничества, запрещается использовать для привлечения клиентов других REALTORS®, которым могут быть сделаны подобные предложения. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-4

REALTORS® не должны добиваться листинга объектов недвижимости, которые в настоящее время принадлежат другому брокеру в рамках эксклюзивного листинга. Тем не менее, если листинговый брокер, в ответ на запрос REALTOR® отказывается назвать дату истечения срока действия и описать характер существующего листинга (т. е. эксклюзивное право на продажу, эксклюзивное агентство или представительство, открытый листинг или другая форма договора между брокером и клиентом), REALTOR® имеет право обратиться за нужной информацией к владельцу объекта недвижимости и имеет право обсудить условия, на которых он сможет получить новый листинг в будущем или непосредственно по истечении действия текущего листинга. (Дополнено 1/94.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-5

REALTORS® не должны добиваться подписания договоров с покупателем/арендатором от тех покупателей/арендаторов, на которых распространяются эксклюзивные соглашения с покупателем/арендатором. Тем не менее, если в ответ на запрос REALTOR® брокер отказывается назвать дату истечения эксклюзивного договора с покупателем/арендатором, REALTOR® может обратиться к покупателю/арендатору, чтобы получить нужную информацию, и имеет право обсудить условия, на которых он сможет подписать соглашение с покупателем/арендатором в будущем или непосредственно по истечении действия текущего соглашения с покупателем/арендатором. (Принято 1/94, дополнено 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-6

Если к REALTOR® обращается клиент другого REALTOR® по поводу заключения эксклюзивного соглашения о предоставлении таких же услуг и REALTOR® ни прямо, ни косвенно не предпринимал попыток инициировать такие переговоры, он имеет право обсуждать условия, на которых они смогут заключить соглашение в будущем или по истечении действия текущего эксклюзивного соглашения. (Дополнено 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-7

Тот факт, что REALTOR® являлся эксклюзивным представителем или эксклюзивным брокером какого-либо клиента в одной или более операциях в прошлом, не запрещает другим REALTORS® обращаться к этому потенциальному клиенту с предложениями о сотрудничестве в будущем. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-8

Тот факт, что REALTOR® подписал эксклюзивное соглашение, не препятствует и не запрещает любому другому REALTOR® вступать в подобные соглашения после истечения действия предыдущего соглашения. (Дополнено 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-9

До подписания представительского соглашения REALTORS® обязаны предпринять целесообразные меры для того, чтобы установить, является потенциальный клиент объектом какого-либо действующего эксклюзивного соглашения на предоставление таких же услуг в сфере операций с недвижимым имуществом. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-10

REALTORS®, выступающие в качестве представителей покупателя или арендатора или в роли брокера, должны предоставить информацию о характере своих отношений с клиентом представителю или брокеру продавца/арендодателя при первом контакте с ними и должны предоставить письменное подтверждение предоставления такой информации представителю или брокеру продавца/арендодателя не позднее момента подписания договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-11

По отношению к объектам недвижимости, не занесенным в листинг, REALTORS®, выступающие в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора, должны предоставить информацию о характере своих отношений с клиентом продавцу/арендодателю при первом контакте между ним и покупателем/арендатором и должны предоставить письменное подтверждение предоставления такой информации продавцу/арендодателю не позднее момента подписания договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04.)

REALTORS® должны обсудить ожидаемую компенсацию с продавцом/арендодателем при первом контакте с ним. (Дополнено 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-12

REALTORS®, выступающие в качестве представителей или брокеров продавца/арендодателя или в качестве субагентов листинговых брокеров, должны предоставить информацию о характере своих отношений с клиентом покупателю/арендатору при первой возможности и должны предоставить письменное подтверждение предоставления такой информации покупателю/арендатору не позднее момента подписания договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-13

Все действия в отношении объекта недвижимости, занесенного в листинг на эксклюзивных условиях, равно как и все действия в отношении покупателя/арендатора, подписавшего эксклюзивное соглашение, должны осуществляться через представителя или брокера клиента, а не непосредственно через клиента, за исключением ситуаций, когда на это было получено согласие представителя или брокера клиента или когда инициатором таких действий выступает сам клиент.

Прежде чем предоставлять потенциальным клиентам какие-либо значительные услуги (например, готовить предложения о покупке или отчет об анализе рынка (CMA)), REALTORS® должны узнать у них, не связаны ли они какими-либо эксклюзивными представительскими соглашениями. REALTORS® не должны предоставлять значительных услуг в рамках предполагаемых сделок с недвижимостью потенциальным клиентам, уже подписавшим эксклюзивные представительские соглашения с другими представителями, за исключением ситуаций, когда на это было получено согласие эксклюзивных представителей клиента или по указанию самого клиента. (Принято 1/93, дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-14

REALTORS® имеют право вступать в договорные отношения и вести переговоры с продавцами/арендодателями, покупателями/арендаторами и другими лицами, не связанными эксклюзивными соглашениями, но при этом не должны сознательно обязывать их платить более одного комиссионного вознаграждения, кроме как в случае их согласия, основанного на полной информированности. (Дополнено 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-15

При совместных сделках REALTORS® должны выплачивать компенсацию сотрудничающим REALTORS® (главным агентам) и не должны выплачивать или предлагать компенсацию, ни прямо, ни косвенно, ни кому из лицензированных сотрудников других REALTORS® или лицензированных лиц, связанных с ними, без ведома и согласия сотрудничающего брокера.

  • Стандарт профессиональной практики 16-16

Действуя в качестве субагентов, представителей покупателя/арендатора или брокеров, REALTORS® не должны использовать условия предложения о покупке/аренде для внесения изменений в сумму вознаграждения, предложенного листинговым брокером субагентам, представителям покупателя/арендатора или брокерам, и не должны ставить подачу подписанного предложения о покупке/аренде в зависимость от согласия листингового брокера внести изменения в сумму вознаграждения. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-17

Выступая в качестве субагентов или представителей или брокеров покупателя/арендатора, REALTORS® не должны предпринимать попыток продлить срок действия предложения о сотрудничестве и (или) о компенсации другим брокерам без согласия листингового брокера. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-18

REALTORS® не должны использовать информацию, полученную от листинговых брокеров в форме предложений о сотрудничестве, сделанных через базы данных MLS или в форме других предложений о сотрудничестве, для того чтобы направлять клиентов листингового брокера к другим брокерам или для того чтобы создавать с клиентами листингового брокера отношения как с покупателями/арендаторами, кроме тех случаев, когда подобное использование одобрено листинговыми брокерами. (Дополнено 1/02.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-19

Вывески и знаки, уведомляющие о продаже, аренде или обмене собственности не должны размещаться на территории или объекте недвижимости без согласия продавца/арендодателя. (Дополнено 1/93.)

  • Стандарт профессиональной практики 16-20

В случае окончания отношений между REALTORS® и их фирмой они не должны побуждать клиентов фирмы аннулировать эксклюзивные соглашения с фирмой, ни до, ни после окончания их отношений. Это не мешает REALTORS® (принципалам) заключать с лицензированными коллегами соглашения о переуступке эксклюзивных соглашений. (Принято 1/98, дополнено 1/10.)

Статья 17

В случае когда между REALTORS® (принципалами), связанными с разными фирмами, возникают споры в отношении договоров или некоторые недоговорные споры, оговоренные в стандарте профессиональной практики 17-4, вытекающие из их профессиональных отношений как REALTORS®, такие споры должны передаваться на урегулирование путем медиации, если это предусмотрено Советом. Если спор не разрешается путем медиации или если медиация не предусмотрена Советом, REALTORS® должны в соответствии с правилами Совета передать спор в арбитраж, а не в суд.

В случае если клиенты REALTORS® желают передать договорный спор, возникший в результате операций с недвижимостью, на урегулирование путем медиации или арбитража, REALTORS® должны передать такой спор на урегулирование путем медиации или в арбитраж в соответствии с правилами Совета при условии, что клиенты согласны исполнить любое вытекающее из этого соглашение или решение.

Обязательство участвовать в урегулировании путем медиации или арбитража, предусмотренное этой статьей, включает в себя обязательство REALTORS® (принципалов) привлечь свои фирмы к медиации или арбитражу и побудить их дать согласие на исполнение любого вытекающего из этого соглашения или решения. (Дополнено 1/12.)

  • Стандарт профессиональной практики 17-1

Обращение в суд и отказ от прекращения судебного производства со стороны REALTORS® в деле, подлежащем рассмотрению в арбитраже, считается отказом от арбитража. (Принято 2/86.)

  • Стандарт профессиональной практики 17-2

Статья 17 не требует от REALTORS® участвовать в процессе урегулирования спора путем медиации, если все стороны спора уведомляют Совет в письменной форме об отказе от медиации, предусмотренной Советом. Тот факт, что все стороны отказываются от медиации, не освобождает REALTORS® от обязанности участвовать в арбитражном разбирательстве.

Статья 17 не требует от REALTORS® участвовать в арбитражном разбирательстве, если все стороны спора уведомляют Совет в письменной форме об отказе от участия в арбитражном разбирательстве, предусмотренном Советом. (Дополнено 1/12.)

  • Стандарт профессиональной практики 17-3

В тех случаях, когда REALTORS® выступают в операциях с недвижимостью исключительно в качестве принципалов, они не обязаны участвовать в арбитражном разбирательстве с другими REALTORS® в отсутствие письменного соглашения об обратном. (Принято 1/96.)

  • Стандарт профессиональной практики 17-4

Следующие внедоговорные споры подлежат арбитражному разбирательству в соответствии со статьей 17:

1)   Случаи, когда листинговый брокер выплатил вознаграждение сотрудничающему брокеру, а другой сотрудничающий брокер заявляет, что именно он способствовал заключению сделки по продаже или аренде. В таких случаях истец может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проходить без признания листингового брокера ответчиком. Когда арбитражное разбирательство происходит между двумя (или более чем двумя) сотрудничающими брокерами и когда листинговый брокер не является стороной спора, сумма, являющаяся предметом спора, и размер потенциальной выплаты ограничиваются суммой, выплаченной ответчику листинговым брокером, и любой суммой, учтенной или выплаченной стороне, участвующей в операции, по распоряжению ответчика. Если иск подан против листингового брокера, листинговый брокер может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика и третьей стороны спора. В каждом из этих случаев решение арбитражной коллегии о том, чьи усилия непосредственно привели к заключению сделки, является окончательным по отношению ко всем текущим и последующим притязаниям сторон на компенсацию, проистекающим из рассматриваемой совместной сделки. (Принято 1/97, дополнено 1/07.)

2)   Случаи, когда представитель покупателя или арендатора получает вознаграждение от продавца или владельца, а не от листингового брокера, и листинговый брокер в результате снижает размер комиссионных, которые причитаются с продавца или арендодателя, и после этого другой сотрудничающий брокер заявляет о том, что именно его усилия непосредственно повлекли заключение сделки по продаже или аренде. В таких случаях истец может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проходить без признания листингового брокера ответчиком. Когда арбитражное разбирательство происходит между двумя (или более чем двумя) сотрудничающими брокерами и когда листинговый брокер не является стороной спора, сумма, являющаяся предметом спора, и размер потенциальной выплаты ограничиваются суммой, выплаченной ответчику продавцом или арендодателем, и любой суммой, зачтенной или выплаченной стороне, участвующей в операции, по распоряжению ответчика. Если иск подан против листингового брокера, листинговый брокер может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика и третьей стороны спора. В каждом из этих случаев решение арбитражной коллегии о том, чьи усилия непосредственно привели к заключению сделки, является окончательным по отношению ко всем текущим и последующим притязаниям сторон на компенсацию, проистекающим из рассматриваемой совместной сделки. (Принято 1/97, дополнено 1/07.)

3)   Случаи, когда представитель покупателя или арендатора получает вознаграждение от покупателя или арендатора и листинговый брокер в результате снижает размер комиссионных, которые причитаются с продавца или владельца, и после этого другой сотрудничающий брокер заявляет о том, что именно его усилия непосредственно повлекли заключение сделки по продаже или аренде. В таких случаях истец может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проходить без признания листингового брокера ответчиком. Если иск подан против листингового брокера, листинговый брокер может привлечь первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика и третьей стороны спора. В каждом из этих случаев решение арбитражной коллегии о том, чьи усилия непосредственно привели к заключению сделки, является окончательным по отношению ко всем текущим и последующим притязаниям сторон на компенсацию, проистекающим из рассматриваемой совместной сделки. (Принято 1/97.)

4)   Случаи, когда по крайней мере два листинговых брокера претендуют на получение вознаграждения в рамках открытого листинга и когда продавец или владелец соглашается участвовать в арбитражном разбирательстве (или требует арбитражного разбирательства) и выполнять его решение. В тех случаях, когда один из листинговых брокеров получил вознаграждение от продавца или арендодателя, другой листинговый брокер, будучи истцом, может привлечь первого листингового брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проходить между ними. (Принято 1/97.)

5)   Случаи, когда представитель покупателя или арендатора получает вознаграждение от продавца или арендодателя, а не от листингового брокера, и листинговый брокер в результате снижает размер комиссионных, которые причитаются с продавца или арендодателя, и заявляет о том, что именно его усилия непосредственно привели к заключению сделки по продаже или аренде. В таких случаях арбитражное разбирательство осуществляется между листинговым брокером и представителем покупателя или арендатора, а сумма, являющаяся предметом спора, ограничивается суммой, на которую уменьшаются комиссионные, на которые согласился листинговый брокер. (Принято 1/05.)

  • Стандарт профессиональной практики 17-5

Обязательство участвовать в арбитражном разбирательстве, изложенное в статье 17, распространяется на такие споры между REALTORS® (принципалами), находящимися в разных штатах, между ассоциациями которых отсутствует установленное соглашение об арбитраже, в которых REALTOR® (принципал), обратившийся с требованием о передаче спора на арбитраж, соглашается подчиняться юрисдикции арбитражного суда, проводимого ассоциацией REALTOR®-ответчика, приезжать на слушания, принимать участие в таком арбитражном разбирательстве и выполнять его решения, в тех случаях когда ассоциация REALTOR®-ответчика признает наличие спора, подлежащего урегулированию в арбитражном суде. (Принято 1/07.)

Примечания

Читатель должен учитывать следующие правила, одобренные Советом директоров Национальной ассоциации:

При выдвижении обвинения в предполагаемом нарушении Кодекса норм поведенияагентом по продаже недвижимости (REALTOR®), формулировка обвинения должна содержать в себе информацию о предполагаемом нарушении одной или более статей Кодекса. Для аргументации обвинения могут использоваться Стандарты практики.

Стандарты практики предназначены для прояснения этических обязательств, налагаемых различными статьями и дополнением, но не являются заменой толкований прецедентов в толкованиях Кодекса норм поведения.

Существующие Стандарты практики могут периодически изменяться, обновляться и дополняться. Читатели должны использовать самую последнюю редакцию Стандартов.