Кодекс Етики(NAR) - Відповідальність перед клієнтами та споживачами

Кодекс норм поведения и стандарты практики Национальной ассоциации агентов по продаже недвижимости

(National Association of Realtors®)

Дата вступления в силу – 1 января 2019 г.

Везде, где в настоящем Кодексе норм поведения и преамбуле используется слово REALTORS®(агенты по продаже недвижимости), подразумевается, что оно включает ассоциированных членов (REALTOR-Associate®s).

Несмотря на то, что Кодекс норм поведения может устанавливать более строгие обязательства, чем те, что установлены законом, в ситуациях, где закон и Кодекс норм поведения противоречат друг другу, закон имеет преимущественную силу.

Преамбула

Земля — основа всего. Сохранение и развитие свободных институтов и всей цивилизации зависит от рационального использования земельных ресурсов и широкого распространения частной собственности. REALTORS® должны осознавать, что максимально эффективное и рациональное использование земельных ресурсов и максимальное распространение прав собственности на землю принесет пользу и государству, и его гражданам. Для этого требуется создание адекватных условий проживания и функциональных городов, развитие продуктивных отраслей промышленности и сельского хозяйства и сохранение здоровой окружающей среды.

Эти цели налагают обязательства, которые выходят за пределы чисто коммерческих интересов. Они накладывают серьезную социальную ответственность и патриотический долг, которым должны посвятить себя REALTORS® и к исполнению которых они должны подготовиться должным образом. Поэтому REALTORS® должны стремиться поддерживать и совершенствовать профессиональные стандарты и разделять с коллегами ответственность за высокую репутацию и честь своей профессии.

В знак признания своих обязательств перед клиентами, потребителями, общественностью и друг перед другом, REALTORS® постоянно стремятся поддерживать высокий уровень информированности в вопросах, имеющих отношение к недвижимости, и, будучи высоко осведомленными специалистами, они готовы делиться накопленным опытом и знаниями с другими. Они разрабатывают меры и предпринимают шаги для приведения в исполнение настоящего Кодекса норм поведения и оказывают помощь соответствующим регулирующим органам в устранении методов работы, которое могут неблагоприятно повлиять на общественность или подорвать их авторитет или опорочить профессию. REALTORS®, которые располагают информацией о поведении, идущем в разрез с Кодексом норм поведения и включающем растрату денег или незаконное присвоение имущества клиента, преднамеренную дискриминацию или мошенничество, ведущее к значительному экономическому урону, доводят эту информацию до сведения соответствующего Совета или Ассоциации агентов по продаже недвижимости (Association of REALTORS®). (Дополнено 1/00.)

Осознавая, что сотрудничество с другими специалистами, работающими в сфере недвижимости, продвигает интересы тех, кто пользуется их услугами, REALTORS® поддерживают и продвигают идею эксклюзивного представительства интересов клиентов; не предпринимают попыток добиться незаслуженного преимущества над своими конкурентами; и воздерживаются от нежелательных комментариев о других специалистах. В ситуациях, когда от REALTORS® требуется высказать мнение или когда они считают, что их комментарии или замечания необходимы, их мнение высказывается в объективном и профессиональном формате, без предубеждений, личной мотивации или стремления получить выгоду.

Термин REALTOR® означает компетентность, справедливость и высокие моральные качества, вырабатываемые путем строгого соответствия высоким идеалам нравственного поведения в деловых отношениях. Ни возможность получения прибыли, ни поручения клиентов не могут служить оправданием отклонения от этого идеала.

Для интерпретации этого обязательства REALTORS® должны руководствоваться не чем иным, как передаваемым из поколения в поколение золотым правилом: «Поступай по отношению к другим так, как ты хотел бы, чтобы другие поступали по отношению к тебе».

Принимая такие стандарты как свои собственные, REALTORS® обязуются соответствовать их духу и букве в любых действиях, предпринимаемых как лично, так и через помощников или других лиц или с помощью технологических средств, и обязуются вести деятельность в соответствии с перечисленными ниже принципами. (Дополнено 1/07.)

Обязанности перед клиентами и потребителями

Статья 1

Представляя интересы покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента или агента, REALTORS® обязуются защищать и обеспечивать интересы своего клиента. Эта обязанность перед клиентом является основной, но она не освобождает REALTORS® от обязательства относиться ко всем сторонам справедливо. Обслуживая покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или других лиц в неагентской роли, REALTORS® обязаны относиться ко всем сторонам справедливо. (Дополнено 1/01.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-1

REALTORS®, выступающие принципалами в сделках с объектами недвижимости, не освобождаются от обязательств, установленные Кодексом норм поведения. (Дополнено 1/93.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-2

Обязательства, установленные Кодексом норм поведения, распространяются на все мероприятия и сделки, связанные с объектами недвижимости, независимо от того, проводятся ли они лично, через электронные средства связи или каким бы то ни было другим способом.

Обязательства, налагаемые Кодексом норм поведения, остаются в силе независимо от того, выступают ли REALTORS® в роли агентов или в неагентской роли, за исключением тех случаев, когда какое-либо обязательство накладывается на агентов исключительно нормативно-правовым актом, и такое обязательство не будет накладываться настоящим Кодексом норм поведения на REALTORS®, действующих в рамках неагентских отношений.

В настоящем Кодексе норм поведения термин «клиент» означает физическое или юридическое лицо с которым REALTOR® или его фирма имеет агентские или юридически установленные неагентские отношения; термин «потребитель» означает участника операции с недвижимостью, который получает информацию, услуги или другую выгоду, но не имеет контрактных отношений с REALTOR® или его фирмой; термин «потенциальный клиент» означает покупателя, продавца, арендатора, или арендодателя, который не имеет контрактных отношений с REALTOR® или с его фирмой; термин «агент» означает держателя лицензии на операции с недвижимостью (включая брокеров и ассоциированных продавцов), состоящего в агентских отношениях, как описывается в нормативно-правовых актах штата; и термин «брокер» означает держателя лицензии на операции с недвижимостью (включая брокеров и ассоциированных продавцов), выступающего в роли агента или в юридически установленной неагентской роли. (Принято 1/95, дополнено 1/07.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-3

В попытке получить объект недвижимости для листинга REALTORS® не должны преднамеренно давать владельцу ложную информацию о его рыночной стоимости.

  • Стандарт профессиональной практики 1-4

В попытке стать представителем покупателя/арендатора REALTORS® не должны вводить в заблуждение покупателей или арендаторов в отношении экономии или другой выгоды, которая может быть получена ими в результате использования услуг REALTOR®. (Дополнено 1/93.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-5

REALTORS® могут представлять продавца/арендодателя и покупателя/арендатора в одной и той же сделке только после полного раскрытия информации о сделке и после получения информированного согласия обеих сторон. (Принято 1/93.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-6

REALTORS® должны представлять на рассмотрение предложения и контрпредложения объективно и максимально быстро. (Принято 1/93, дополнено 1/95.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-7

Выступая в роли листинговых брокеров, REALTORS® должны продолжать представлять на рассмотрение продавцу/арендодателю все предложения и контрпредложения до момента завершения сделки или подписания документа об аренде за исключением тех случаев, когда продавец/арендодатель освобождает REALTORS® от исполнения этого обязательства в письменной форме. По получении письменного запроса от сотрудничающего брокера, содержащего предложение в адрес листингового брокера,листинговый брокер обязан предоставить  сотрудничающему брокеру письменное подтверждение того, что предложение было представлено продавцу/арендодателю, или письменное уведомление о том, что продавец/арендодатель отменил обязательство по представлению предложений.REALTORS® не обязаны продолжать продвигать на рынке объект недвижимости после того, как продавец/арендодатель официально принял какое-либо предложение. REALTORS® должны советовать продавцам/арендодателям обращаться за юридическим советом, прежде чем принять последующее предложение, за исключением ситуаций, когда принятие такого предложения связано с расторжением уже существующего договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/19.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-8

REALTORS®, выступающие в роли агентов или брокеров покупателей/арендаторов, обязаны представлять на рассмотрение покупателям/арендаторам все предложения и контрпредложения до момента официального принятия одного из них, но не обязаны продолжать показывать объекты недвижимости своим клиентам после того, как они приняли предложение, за исключением таких ситуаций, когда это оговорено в письменной форме. REALTORS®, выступающие в роли агентов или брокеров покупателей/арендаторов, должны советовать покупателям/арендаторам обращаться за юридическим советом, если существует сомнение о том, был ли расторгнут существующий договор. (Принято 1/93, дополнено 1/99.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-9

Обязательство REALTORS® сохранять конфиденциальность информации (в соответствии с определением законов штата), предоставленной клиентом в процессе юридически признанных агентских или неагентских отношений, остается в силе и после прекращения таких отношений. В период предоставления профессиональных услуг клиентам и после прекращения профессиональных отношений REALTORS® не должны преднамеренно:

1)   разглашать конфиденциальную информацию клиентов;

2)   использовать конфиденциальную информацию клиентов во вред клиентам;

3)   использовать конфиденциальную информацию клиентов для получения собственной выгоды или выгоды третьих лиц, за исключением ситуаций, когда:

a)  клиенты дают на это согласие после полного раскрытия информации; или

b)  REALTORS® получили на это судебный приказ; или

c)  клиент намеревается совершить преступление, и такая информация необходима для предупреждения преступления; или

d)  возникает необходимость защищать REALTOR® или работников или служащих REALTOR® от обвинений в противозаконных действиях.

В соответствии с настоящим Кодексом норм поведения информация, связанная со скрытыми материальными дефектами, не считается конфиденциальной информацией. (Принято 1/93, дополнено 1/01.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-10

REALTORS® должны в соответствии с условиями и положениями их лицензии на операции с недвижимостью и договора на управление недвижимостью компетентно управлять недвижимостью клиентов с учетом прав, безопасности и здоровья арендаторов и других лиц, законно находящихся на территории объекта или в его помещениях. (Принято 1/95, дополнено 1/00.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-11

REALTORS®, привлеченные для поддержания объекта недвижимости клиента в надлежащем состоянии или для управления объектом недвижимости клиента, должны проявлять должное усердие и принимать все необходимые меры для предотвращения предсказуемых расходов и потерь. (Принято 1/95.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-12

Подписывая контракт листинга, REALTORS® обязаны уведомлять продавцов/владельцев недвижимости о:

1)   политике компании REALTOR®, связанной с сотрудничеством, и о размере любой компенсации, которая будет предложена субагентам, агентам покупателя/арендатора и (или) брокерам, выступающим в юридически признанной неагентской роли;

2)   том, что агенты или брокеры покупателя/арендатора, даже если получают компенсацию от листинговых брокеров или от продавцов/арендодателей, могут представлять интересы покупателей/арендаторов; и

3)   любой возможности того, что листинговые брокеры могут выступать в роли открытых двойных агентов, например агентов покупателя/арендатора. (Принято 1/93, перенумеровано 1/98, дополнено 1/03.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-13

Заключая соглашения с покупателями/арендаторами REALTORS® должны уведомлять потенциальных клиентов о:

1)   политике компании REALTOR® в области сотрудничества;

2)   размере компенсации, подлежащей уплате клиентом;

3)   вероятности получения дополнительной компенсации от других брокеров, от продавца или арендодателя или от других лиц;

4)   любой возможности того, что представитель покупателя/арендатора может выступать в роли открытого двойного агента, например листингового брокера, субагента, агента арендодателя, и т. д.; и

5)   возможности того, что продавцы или представители продавца могут не соблюдать конфиденциальности сведений, касающихся факта существования предложений, их сроков и условий, за исключением тех случаев, когда конфиденциальность таких сведений предусмотрена нормативно-правовыми актами или любыми соглашениями о конфиденциальности между сторонами. (Принято 1/93, перенумеровано 1/98, дополнено 1/06.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-14

Плата за подготовку отчета об официальной оценке стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от стоимости объекта, указываемой в отчете. (Принято 1/02.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-15

В ответ на запросы покупателей или сотрудничающих брокеров REALTORS® должны, с согласия продавцов, предоставить им информацию о полученных предложениях на покупку объекта недвижимости. Если было получено разрешение на разглашение информации, REALTORS® также могут по требованию предоставить информацию о том, были ли такие предложения получены лицензированным лицом, имеющим полномочия (листинг) на продажу данного объекта недвижимости, другим лицензированным лицом в фирме, продающей настоящий объект недвижимости, или сотрудничающим брокером. (Принято 1/03, дополнено 1/09.)

  • Стандарт профессиональной практики 1-16

REALTORS® не должны допускать, чтобы они сами или кто-либо иной с их ведома или разрешения осуществлял доступ к объектам недвижимости, выставленным ими на продажу или находящимся под их управлением, или пользовался такими объектами на каких-либо иных условиях, кроме условий, одобренных владельцем или продавцом. (Принято 1/12.)

Статья 2

REALTORS® должны избегать преувеличения, искажения или утаивания существенных фактов, имеющих отношение к объекту недвижимости или сделке. Тем не менее, REALTORS® не обязаны изучать объекты недвижимости на предмет наличия скрытых дефектов, давать консультации по вопросам, которые выходят за рамки лицензии на операции с недвижимостью, или разглашать факты, которые считаются конфиденциальными или выходят за пределы агентских или неагентских отношений, как установлено законом штата. (Дополнено 1/00.)

  • Стандарт профессиональной практики 2-1

REALTORS® должны обнаружить и раскрыть только те неблагоприятные факторы, которые являются достаточно очевидными любому лицу, обладающему опытом работы в областях, установленных органом, выдающим лицензии на операции с недвижимостью. Статья 2 не обязывает REALTOR® к компетентности в других профессиональных или технических дисциплинах. (Дополнено 1/96.)

  • Стандарт профессиональной практики 2-2

(Перенумеровано как Стандарт профессиональной практики 1-12 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 2-3

(Перенумеровано как Стандарт профессиональной практики 1-13 1/98.)

  • Стандарт профессиональной практики 2-4

REALTORS® не должны указывать ложную стоимость в каком-либо документе, за исключением случаев указания очевидно номинальной стоимости.

  • Стандарт профессиональной практики 2-5

Факторы, которые определяются как «не существенные» в нормативно-правовых актах или на которые, в соответствии с нормативно-правовыми актами, не распространяется действие правил о раскрытии информации, считаются не имеющими отношения к положениям статьи 2. (Принято 1/93.)

Статья 3

REALTORS® должны сотрудничать с другими брокерами за исключением тех случаев, когда сотрудничество противоречит интересам клиента. В обязательство о сотрудничестве не входит обязательство делить комиссионное вознаграждение или гонорар или любым иным образом предоставлять компенсацию другим брокерам. (Дополнено 1/95.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-1

REALTORS®, выступающие в роли эксклюзивных агентов или брокеров продавцов/арендодателей, устанавливают условия и положения предложений о сотрудничестве. Сотрудничающие брокеры не должны полагать, что предложение о сотрудничестве включает компенсацию за исключением ситуаций, где это ясно указано в предложении о сотрудничестве. Условия компенсации, если она предлагается, должны оговариваться сотрудничающими брокерами до принятия предложения о сотрудничестве. (Дополнено 1/99.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-2

Любые изменения в размере компенсации, предложенной за сотрудничество, должны доводиться до сведения другого REALTOR® до того, как он представит на рассмотрение предложение о покупке/аренде объекта недвижимости. После того, как REALTOR® представил на рассмотрение предложение о покупке или аренде недвижимости, листинговый брокер не имеет права в одностороннем порядке изменять размер компенсации, предлагаемой за совместную сделку. (Дополнено 1/14.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-3

Стандарт профессиональной практики 3-2 не запрещает листинговому брокеру и сотрудничающему брокеру заключать договор об изменении компенсации за сотрудничество. (Принято 1/94.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-4

REALTORS®, выступающие в роли листинговых брокеров, несут обязательство уведомлять о договоренности о комиссионных с двойной или переменной ставкой (т. е., когда при продаже объектов недвижимости выплачивается одна сумма комиссионных, если продажу/аренду объекта недвижимости обеспечила фирма листингового брокера, и другая сумма, если покупка/аренда имела место в результате усилий продавца/арендодателя или сотрудничающего брокера). Листинговый брокер должен как можно раньше уведомить потенциальных сотрудничающих брокеров о существовании такой договоренности и в ответ на запросы сотрудничающих брокеров должен уведомить их о разнице между размером комиссионных, получаемых за совместную сделку и за сделку по продаже/аренде, которая имеет место благодаря усилиям продавца/арендодателя. Если сотрудничающий брокер представляет покупателя/арендатора, то он обязан предоставить эту информацию своему клиенту до того, как клиент сделает предложение о покупке или аренде. (Дополнено 1/02.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-5

В обязанности субагентов входит незамедлительное раскрытие всех значимых фактов агенту принципала как до, таки после заключения договора покупки или аренды. (Дополнено 1/93.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-6

REALTORS® обязаны уведомить любого брокера, заинтересованного в сотрудничестве, о наличии всех принятых предложений, включая условные предложения с неустраненными условиями. (Принято 5/86, дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-7

Обращаясь к другому REALTOR® за информацией об объекте недвижимости, который находится в управлении или под листинговым контрактом, REALTORS® обязаны уведомлять REALTOR® о своем статусе и о том, чьи интересы они представляют — свои личные или интересы клиента, — и если они представляют интересы клиента, они обязаны указать характер своих отношений с клиентом. (Дополнено 1/11.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-8

REALTORS® не должны предоставлять ложную информацию о возможности показа или инспекции объекта недвижимости, выставленного на продажу. (Дополнено 11/87.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-9

REALTORS® не должны предоставлять доступ к объекту недвижимости, выставленному на продажу, на условиях, отличающихся от условий, установленных владельцем или листинговым брокером. (Принято 1/10.)

  • Стандарт профессиональной практики 3-10

Обязательство сотрудничать, установленное статьей 3, предполагает обязанность предоставлять информацию об объекте недвижимости, выставленном на продажу, и давать возможность другим брокерам показывать объект возможным покупателям/арендаторам, если это отвечает интересам продавца/арендодателя. (Принято 1/11.)

Статья 4

REALTORS® не должны приобретать долю собственности в недвижимом имуществе, покупать недвижимое имущество, делать предложений от своего имени, от имени ближайших родственников, их фирм или их членов или любых юридических лиц, в которых они имеют имущественный интерес, не оповестив об этом либо самого владельца, либо его агента или брокера. Продавая недвижимость, которая принадлежит им либо полностью, либо частично, REALTORS® обязаны в письменной форме сообщить о своей доле собственности покупателю или представителю покупателя. (Дополнено 1/00.)

  • Стандарт профессиональной практики 4-1

С целью защиты всех участвующих сторон, раскрытие информации, требуемое в соответствии со статьей 4, должно иметь место в письменной форме и осуществляться REALTORS® до подписания контракта. (Принято 2/86.)

Статья 5

REALTORS® не должны предоставлять профессиональные услуги в отношении объекта недвижимости или его оценки при наличии фактической или потенциальной заинтересованности в объекте, за исключением тех случаев, когда все задействованные стороны уведомляются о такой заинтересованности.

Статья 6

REALTORS® не должны принимать комиссионных и компенсационных выплат и получать прибыль с расходов, оплачиваемых от лица клиента, без ведома и согласия клиента.

Давая рекомендации по поводу товаров и услуг, связанных с недвижимым имуществом (например, страхование владельца недвижимого имущества, программа гарантийного обслуживания, ипотечное финансирование, страхование правового титула и т. д.), REALTORS® обязаны уведомить клиента или потребителя, которому была сделана рекомендация, о любых материальных выгодах или гонораре, которые REALTOR® или фирма REALTOR® может получить как прямой результат такой рекомендации, за исключением премии за рекомендацию объекта недвижимости. (Дополнено 1/99.)

  • Стандарт профессиональной практики 6-1

REALTORS® не должны рекомендовать или предлагать клиенту или потребителю воспользоваться услугами другой организации или коммерческой структуры, в которой они имеют непосредственный имущественный интерес, не уведомив об этом клиента или потребителя во время дачи рекомендации или предложения. (Дополнено 5/88.)

Статья 7

Во время сделки REALTORS® не должны принимать вознаграждения от более чем одной стороны, даже если это позволяет закон, не уведомив об этом все стороны и не получив информированного согласия от клиента или клиентов. (Дополнено 1/93.)

Статья 8

REALTORS® должны держать денежные средства, получаемые ими в доверительное управление от других лиц (например, целевые денежные средства, денежные средства из трастовых фондов, денежные средства клиентов или другие подобные поступления), отдельно от своих собственных средств, на специально отведенном для этого счете в надлежащем финансовом учреждении.

Статья 9

В целях защиты всех сторон REALTORS® должны, там, где это возможно, удостовериться в том, что все договоры, связанные со сделками с недвижимостью, включая, помимо прочего, договоры листинга, представительские соглашения, а также договоры покупки или аренды, составлены в письменной форме, ясным и понятным языком и содержат конкретные условия, термины, обязанности и обязательства сторон. Каждая из сторон договора должна получить его копию после подписания или парафирования. (Дополнено 1/04.)

  • Стандарт профессиональной практики 9-1

С целью защиты всех сторон REALTORS® должны принимать все необходимые меры, чтобы удостовериться в том, что все документы, связанные с куплей, продажей или арендой недвижимого имущества, своевременно обновляются и продлеваются с помощью письменных дополнений и приложений. (Дополнено 1/93.)

  • •Стандарт профессиональной практики 9-2

Оказывая помощь или содействие клиенту или потребителю в установлении договорных отношений (например, посредством соглашений о листинге или представительских услугах, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и т. д.) в электронном виде, REALTORS® должны принимать обоснованные меры для того, чтобы разъяснить отдельные термины и суть устанавливаемых контрактных отношений до их принятия договаривающейся стороной. (Принято 1/07.)